전세사기 예방, 깡통전세 예방하는 방법 총정리

전국적으로 전세사기와 깡통전세로 인한 피해가 속출하고 있는 상황입니다.

 

작년 12월을 기점으로 인천 미추홀구에서 2700채 가진 빌라왕을 시작으로 수도권에만 1000채 넘게 빌라를 소유한 빌라왕은 4명이며 300채 이상은 16명으로 확인되었다고 합니다.

 

형편상 부동산을 전세로 계약하고 거주해야 하는 세입자들이 전세사기나 깡통전세를 최대한 예방할 수 있는 방법들을 이 글을 통해 정리해 보았으니 도움이 되시길 바랍니다

 

 

 

1. 전세사기(깡통전세)란

 

전세사기와 깡통전세는 비슷한 듯 하지만 정확히 구분되어야 할 필요가 있습니다.

 

전세사기는 처음부터 전세보증금을 떼먹을 작정을 하고 계약을 한 경우이고 깡통전세는 주택 시세가 전세가와 높거나 비슷하여 임차인이 전세보증금을 못 받고 집을 경매에 부쳐도 전세보증금을 다 돌려받기 어려워진 경우를 말합니다.

 

임대인의 입장에서는 대출금을 갚고 임대보증금을 내주면 집값을 한 푼도 건질 수 없게 될 때 깡통주택이라고 부릅니다.

 

그러므로 깡통전세가 되었다고 해서 전부가 전세사기가 되는 것은 아니지만 둘을 구분해야 하는 중요한 이유는 사기로 결정되면 형사 범죄이고 처벌받을 가능성이 커지므로 집주인이 형사처벌을 피하기 위해  조금이라도 변제하기 위해 노력할 것이기 때문입니다.

 

 

2. 부동산 계약 전 반드시 해야 할 일

 

깡통전세와 전세사기는 아파트보다 매매가나, 전세가를 정확하게 파악하기 어려운 빌라나 오피스텔에 집중되어 있습니다.

 

그렇다고 아파트도 전세사기에서 안전하다고 볼 수는 없으니 부동산 전세계약을 하기 전에 반드시 해야 할 일을 확인하시고 최대한 문제가 생기지 않도록 예방하는 것이 최선일 듯합니다

 

(1) 전세 계약을 진행하는 부동산(공인중개사 사무소)이 정상적으로 등록되어 있는지 확인합니다

 

▶공인중개사사무소, 공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원 등록 정보 조회하기

    

정상등록 여부 확인하기

 

 

 (2) 공인중개사에게 요청하여 확인할 것

 

① 건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적과 위반건축물 여부 등을 확인 가능합니다

② 등기부등본 : 건축물대장과 주소와 동일한지 확인하고 갑구의 소유자와 임대인의 일치 여부와 을구의 선순위 권리관계                           등의 정보를 반드시 확인해야 합니다

③ 납세증명서 : 홈텍스나 정부 24에서 임대인의 국세체납 여부를 확인합니다

④ 전입세대열람내역서 확인 : 공인중개사에게 요청하거나 부동산계약서와 신분증을 가지고 동사무소에서 가서 열람이          가능합니다. 내가 계약할 집에 다른 세입자가 전입이 되어 있는지 여부를 확인할 수 있으므로 중요한 부분이라고 할 수      있습니다. 

  

(3) 관련서류의 발급일자가 계약일자와 동일한지 확인합니다

 

 

(4) 집주인의 신분증의 사실 여부를 확인합니다

 

계약 당시 집주인이 나오지 않는다면 처음부터 계약을 진행하지 않겠다는 전제를 포함하는 것도 안전한 방법이라고 생각합니다.

 

대리인과 계약 시에 확인해야 할 부분도 많고 큰 금액이 오가는 계약에서는 상당히 불안하고 찜찜하므로 부동산을 알아보고 계약할 때는 집주인 당사자와 직접 계약서를 작성하겠다는 말을 미리 공인중개사에게 다짐받는 방법을 권하고 싶습니다.

 

 

3. 부동산 계약 후 반드시 해야 할 일

 

(1) 잔금을 입금하기 전 등기부등본 한번 더 확인합니다

 

▶계약금을 입금하고 계약서를 작성할 때 등기부등본에 이상유무를 확인하였겠지만 잔금날에 어떤 변수가 생겼을지 모르기 때문에 입금하기 전 한 번 더 등기부등본을 발급하여 확인해 봅니다 

   

등기부등본 열람하기

 

모바일에 인터넷등기소 앱을 설치하면 내가 확인하고 싶을 때 언제든지 바로 확인할 수 있으므로 추천하는 앱입니다. 부동산 등기열람을 선택하여 비회원으로 로그인해서 해당 건물 주소를 입력하고 수수료(700원)를 결재하면 즉시 열람이 가능합니다.

 

<모바일로 확인하는 방법 예시>

 

모바일인터넷등기소

 

(2) 계약서 들고 동사무소를 방문하여 확정일자와 전입신고를 마쳐야 합니다

 

그래야 임차인의 대항력(익일 0시부터)을 갖게 되고 선순위 채권자로서 전세보증금을 지킬 수가 있습니다

 

(3) 주택 전월세 신고 의무화

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정에 따라 주택 전월세 계약 시 신고기 의무화 되어 계약일로부터 30일 이내 계약당사자가 직접 신고하여야 합니다

 

 (4) 전세 보증보험 또는 전세권 설정을 합니다 

 

HUG 주택도시보증공사 또는 SGI 서울보증에 보증보험 가입을 하면 집주인과 보증금 반환 문제가 발생할 시에 보증사로부터 임대보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.

 

전세권 설정은 임대인의 동의를 얻으면 가능한데 비용이(전세금액 ×0.24%+수수료) 부담스럽지만 설정과 동시에 효력이 발생하므로 확정일자를 받는 것보다 좀 더 안전한 방법입니다. 

 

 

4. 마무리

 

▶ 사회초년생이나 신혼부부, 그리고 부동산계약 경험이 없다고 회피하시 마세요 

 

▶부동산을 계약할 때는 스스로 똑똑해져야 합니다. 내 자산을 내가 지켜야 한다는 생각을 명심하세요.

 

전세사기를 작정하고 치밀하게 준비하는 사기꾼들을 100% 피하기는 어렵습니다.  그러나 위에서 언급한 대로 내가 할 수 있는 안전장치를 최대한 준비해 놓는다면 어처구니없이 당하기만 하지 않고 피할 수 있는 전세사기를 사전에 예방할 수 있다고 생각됩니다. 

 

저도 이사를 자주 하고 전세를 여러 번 살아 보았는데 전세사기는 남일처럼 생각하고 항상 공인중개사 말만 믿고 계약을 진행을 하였습니다. 

 

하지만 집을 계약하면서 공인중개사 말만 믿고 임차인으로써 알아봐야 할 기본적인 사항도 확인하지 않는다면 저도 피해자가 되지 않는다는 보장은 없다고 생각됩니다.

 

어렵게 모은 돈으로 내 집을 계약할 땐 부동산에만 맡기지 말고 현장에 여러 군데 부동산을 방문하여 시세를 정확이 확인하고 계약을 진행할 때는 인터넷에 나와 있는 정보들을 참고하여 꼼꼼하게 서류들을 확인하는 등 적극적으로 계약 진행에 참여해야 한다고 생각합니다.

 

계약 시 모르거나 애매한 부분은 즉각 물어봐서 확인하고 임대인이나 중개사의 눈치를 보다가 그냥 넘기는 일이 없도록 해야 합니다. 이것이 피 같은 내 재산과 내 앞으로 대출받은 전세자금을 조금이라도 지키기 위한 최소한의 기본적인 노력이라고 생각합니다.